Waarom en hoe bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van jouw woning?

De vastgestelde WOZ-waarde van jouw woning wordt door meerdere instanties gebruikt om belastingen en heffingen op te baseren. Denk bijvoorbeeld aan de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB), de waterschapsheffingen en aan de inkomstenbelasting (zowel in box 1 (eigenwoningforfait) als in box 3).

Bovendien is de WOZ-waarde van woningen ook de grondslag van het te betalen bedrag aan schenk- en erfbelasting. Het financiële belang voor jou is dus veel groter dan alleen de OZB-aanslag zelf en varieert sterk per belastingsoort. Vooral voor de inkomstenbelasting (box 3) en de schenk- en erfbelasting, kan het belang groot zijn.

De waarde van jouw woning bepaalt dus hoeveel belastingen en heffingen je betaalt. Hoe hoger de vastgestelde WOZ-waarde, hoe meer belastingen en heffingen je moet betalen. Het is belangrijk dat je tegen een te hoog vastgestelde WOZ-waarde bezwaar maakt, omdat een te hoge taxatie jarenlang in de WOZ-waarden kan doorwerken. Een verlaging van jouw WOZ-waarde kan je veel besparen.

Stel dat je de WOZ-waarde met € 50.000 kunt verlagen voor dit jaar en voor de volgende jaren. Dan kun je per jaar rekenen op een voordeel van € 160 à € 185 voor OZB, waterschapsbelasting en inkomstenbelasting samen. Als de woning in box 3 van de inkomstenbelasting valt, kan het voordeel richting € 1.000 gaan. En als schenk- of erfbelasting aan de orde is, kan het belastingvoordeel variëren van € 5.000 tot € 20.000!

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van onroerende zaken door een taxatie. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de onroerende zaak zou moeten opbrengen op 1 januari van het vorige jaar. De WOZ-waarde 2023 van jouw woning is dus de waarde waarvoor deze op 1 januari 2022 (de peildatum) zou zijn getaxeerd.

Is er het afgelopen jaar een verbouwing geweest? Dan wordt deze verbouwing wel meegenomen in de waardebepaling. De gemeente gebruikt referentiewoningen (vergelijkbare woningen) om jouw woning te waarderen. Niet zelden wijken deze referentiewoningen op wezenlijke punten af van jouw eigen woning, zoals inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud.

Om te beoordelen in hoeverre jouw woning afwijkt van de referentiewoningen, is het belangrijk dat je inzage krijgt in het door de gemeente opgestelde taxatierapport. Je kunt het taxatierapport opvragen bij de gemeente of downloaden via de website van de gemeente.

Redenen om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde kunnen zijn: achterstallig onderhoud, verouderde toestand, kosten asbestverwijdering, houtworm, wateroverlast in de kruipruimte, ligging langs drukke weg, mogelijke plaatsing UMTS telefoonmast, stank- of geluidsoverlast van naburige bedrijven of windmolens in de buurt.

De marktwaarde die de gemeente vaststelt, kan afwijken van de verkoopprijs. De marktwaarde is een meer objectief begrip, terwijl de verkoopprijs om verschillende redenen hoger of lager kan uitvallen. Zo kan verkoop via een veiling, binnen de familie of door een woningcorporatie tot gevolg hebben dat de verkoopprijs lager is dan de marktwaarde. De WOZ-waarde kan dan hoger worden vastgesteld dan de verkoopprijs.

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, maar inmiddels is er een daling te zien. Daarom is het goed om je te realiseren dat de WOZ-waarde van 2023 is gebaseerd op de marktwaarde van 1 januari 2022. Waar de WOZ-waarde door de jaren van waardestijging achterbleef bij de actuele huisprijzen zou de waarde op 1 januari 2022 meer in de richting kunnen komen van de prijs waarvoor je de woning nú te koop zou zetten. Vergelijk de WOZ-waarde van 2023 dus met de waarde van jouw woning op 1 januari 2022.