Eindejaarstips 2026 voor de woningeigenaar

Let op: een deel van de maatregelen uit het Belastingplan 2027 en andere wetsvoorstellen is nog niet definitief. De Tweede en Eerste Kamer moeten hiermee nog akkoord gaan. De inhoud en ingangsdatum kunnen daarom nog wijzigen. Stem belangrijke beslissingen altijd af met je adviseur.

Vanaf 1 januari 2027 daalt de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen van 8% naar 7%. Dit tarief geldt vooral bij de aankoop van vakantiewoningen en woningen voor verhuur. Hierdoor wordt investeren in een woning voor verhuur aantrekkelijker. Ook wordt de aankoop van een tweede woning, zoals een vakantiehuis, voordeliger.

Tip!
Overweeg je een tweede woning te kopen? Stel de aankoop dan minstens uit tot 1 januari 2027.

Let op!
Voor de aankoop van bedrijfspanden en kantoren blijft het tarief in 2027 10,4%.

Koop je een woning die nog verbouwd moet worden? Voor het tarief van de overdrachtsbelasting moet het pand op het moment van de juridische overdracht naar zijn aard bestemd zijn als woning. Daarbij is belangrijk waarvoor het pand oorspronkelijk is gebouwd. Is een woning verbouwd voor een ander gebruik? Dan geldt het pand alleen nog als woning als beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer geschikt te maken voor bewoning. Heeft het pand tijdelijk een andere functie gekregen? Laat je adviseur dan vooraf beoordelen of het pand voor de overdrachtsbelasting als woning geldt.

Trek je geen hypotheekrente af? Dan hoef je maar een klein deel van het eigenwoningforfait bij je inkomen op te tellen. Daarom kan het aantrekkelijk zijn om een kleine hypotheekschuld af te lossen. Hiermee verlaag je ook je vermogen in box 3 en betaal je mogelijk minder belasting in box 3. Dit levert vooral voordeel op als je voor de aflossing beleggingen gebruikt. Zorg er dan wel voor dat je uiterlijk 31 december 2026 aflost.

Let op!
Deze regeling wordt sinds 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Je voordeel wordt daardoor ieder jaar kleiner en verdwijnt uiteindelijk.

Let op!
Bedenk vooraf of je het vermogen dat je gebruikt voor de aflossing later nog voor iets anders nodig hebt. Sluit je later opnieuw een hypotheek af voor je woning? Dan is de rente niet meer aftrekbaar.

Bij rentemiddeling breek je je huidige rentevaste periode open en maak je nieuwe afspraken met je hypotheekverstrekker. Je hoeft de boeterente voor vervroegd aflossen dan niet in één keer te betalen. De boeterente wordt verspreid over de nieuwe rentevaste periode. Hierdoor kan een lagere hypotheekrente voor jou bereikbaar worden. Onderzoek daarom of rentemiddeling in jouw situatie mogelijk is.

De boeterente bij rentemiddeling is aftrekbaar. Naast de boeterente kan je hypotheekverstrekker andere opslagen in het rentepercentage verwerken. Denk bijvoorbeeld aan een opslag voor het risico dat je de hypotheekschuld eerder aflost.

Deze andere opslagen mogen samen niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval mag je ook deze opslagen als rente aftrekken.

Let op!
Zijn de andere opslagen samen hoger dan 0,2%? Dan mag je de volledige andere opslag niet als rente aftrekken. Je moet de betaalde rente dan herrekenen naar het bedrag dat je als hypotheekrente mag aftrekken. Niet iedere geldverstrekker biedt rentemiddeling aan. Vergelijk daarom ook (interne) herfinanciering en bereken het break-evenpunt inclusief de kosten.

Banken beperken steeds vaker hoeveel je aflossingsvrij kunt lenen. Toezichthouders waarschuwen dat er in Nederland te veel aflossingsvrije hypotheken zijn. Bij dalende huizenprijzen bestaat het risico dat woningbezitters met een hoge schuld blijven zitten.

Bij een aflossingsvrije hypotheek los je tijdens de looptijd niet af en betaal je alleen rente. Hierdoor zijn je maandlasten lager en is een woning eerder betaalbaar. De hypotheekschuld blijft wel bestaan. Daarnaast is de rente op aflossingsvrije hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten niet fiscaal aftrekbaar. Daardoor kunnen de lasten hoger uitvallen dan bij een hypotheek waarop je wel aflost.

Vijf banken staan inmiddels toe dat je maximaal 30% van je hypotheek aflossingsvrij financiert. Bij de meeste andere banken is dit maximaal 50%. Heb je al een aflossingsvrije hypotheek? Dan verandert er niets en loopt deze door onder de afgesproken voorwaarden.

Wil je na afloop van je aflossingsvrije hypotheek in je woning blijven wonen? Of wil je verhuizen en je nieuwe hypotheek opnieuw voor een deel aflossingsvrij financieren? Houd er dan rekening mee dat je mogelijk een kleiner deel aflossingsvrij kunt lenen.

Tip!
Geldt dit voor jou? Ga dan op tijd na of je jouw aflossingsvrije hypotheek bij je bank kunt voortzetten.

Wordt je inkomen in 2027 lager belast dan in 2026 en/of wil je je vermogen in box 3 verlagen? Dan kan het financieel aantrekkelijk zijn om je hypotheekrente in 2026 vooruit te betalen. Je hypotheekrenteaftrek levert in 2026 dan een groter voordeel op en je vermogen in box 3 is op 1 januari 2027 lager. In box 3 levert dit vooral voordeel op als je hiervoor beleggingen gebruikt. Vraag wel vooraf aan je bank of vooruitbetalen mogelijk is en welke voorwaarden en kosten gelden.

Let op!
Je mag in 2026 maximaal de vooruitbetaalde hypotheekrente over het eerste halfjaar van 2027 aftrekken. Houd ook rekening met het verschil in het maximale aftrektarief. In 2026 is dit 37,56% en in 2027 38,16%. Neem dit tariefverschil mee in je berekening.

De uitzendregeling voor je eigen woning zorgt ervoor dat je recht houdt op hypotheekrenteaftrek als je tijdelijk niet in je eigen woning woont. Vanaf 2026 staat het ruimere beleid voor deze regeling in de wet.

Voor toepassing gelden de volgende voorwaarden:

• Je moet een verzoek doen om de uitzendregeling toe te passen
• Jij of je fiscale partner is minimaal één jaar eigenaar van de woning
• De woning is minimaal één jaar je hoofdverblijf voordat je tijdelijk ergens anders gaat wonen vanwege uitzending of overplaatsing
• Na de uitzending of overplaatsing ga je weer in de woning wonen
• Tijdens de uitzending of overplaatsing woon je niet in een andere eigen woning als hoofdverblijf
• In principe wonen er geen andere personen in je woning zolang je ergens anders woont

Sommige personen mogen tijdens je uitzending of overplaatsing wel in je woning wonen. Dit geldt voor je kinderen, de kinderen van je fiscale partner en de kinderen van iemand die direct vóór je uitzending of overplaatsing je fiscale partner was. Ook je fiscale partner mag in de woning blijven wonen. Dit geldt ook voor iemand die door je uitzending of overplaatsing niet langer je fiscale partner is.

Daarnaast mogen andere familieleden in de rechte neergaande lijn in je woning wonen, zoals je kleinkind of achterkleinkind. Hetzelfde geldt voor personen die op het moment van je vertrek al minimaal één jaar bij je huishouden horen, zoals een hulpbehoevende ouder. Deze personen mogen je geen huur of andere vergoeding betalen.

Tip!
Leg schriftelijk vast dat je na de uitzending of overplaatsing terugkeert naar de woning en dat eventuele bewoners geen huur betalen.

Heb je kinderen die moeilijk een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden, bijvoorbeeld omdat ze studeren? En heb je voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan om vanaf 2027 een woning te kopen en deze aan je kinderen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

Let op!
Vanaf 2027 betaal je bij de aankoop van een woning voor je kinderen 7% overdrachtsbelasting. Nu is dat nog 8%.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast. Ook over de ontvangen huur betaal je geen belasting. Mogelijk hebben je kinderen recht op huurtoeslag. Je kunt hier bij het bepalen van de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. De huur moet wel zakelijk zijn. Is de huur ondanks de huurtoeslag toch te hoog voor je kinderen? Dan kun je een deel van de huur terugschenken. In 2026 kun je per kind € 6.908 belastingvrij schenken. In 2027 is dit € 7.088.

Let op!
Houd de schenking los van de huurbetalingen. Verreken de schenking bijvoorbeeld niet met de huur. Leg ook vast dat de huurprijs overeenkomt met de markt, bijvoorbeeld aan de hand van huurpunten of vergelijkbare huren.

De komende jaren komt er een box 3-heffing op basis van het werkelijke rendement. Hierdoor worden ook waardestijgingen van vastgoed belast, maar pas als je het vastgoed verkoopt. Deze wetgeving gaat op zijn vroegst in 2028 in, mogelijk later. Doe je nu een beroep op de tegenbewijsregeling voor je rendement in box 3? Dan moet je bij de berekening van je werkelijke rendement wel rekening houden met een waardestijging van de woning.

Let op!
Verhuur je een woning? Dan mag je vanwege de verhuurde staat een correctie toepassen op de waarde: de leegwaarderatio. Wijkt de werkelijke waarde van de verhuurde woning meer dan 10% af van de WOZ-waarde na toepassing van de leegwaarderatio? Dan mag je de lagere werkelijke waarde gebruiken. Deze versoepeling geldt niet als je de woning verhuurt aan een familielid en de huur niet overeenkomt met de huurprijs op de vrije markt. Houd hier rekening mee bij het bepalen van de huurprijs.

Tip!
Overweeg een huurprijs die overeenkomt met de huur op de vrije markt en compenseer eventueel een deel via een schenking. In 2026 kun je € 6.908 belastingvrij aan je kind schenken. Voor kleinkinderen en anderen is dit € 2.769. In 2027 stijgen deze bedragen naar € 7.088 en € 2.841.

Koop je een woning om er zelf duurzaam te wonen? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Onder voorwaarden kun je gebruikmaken van de startersvrijstelling. Soms woon je door omstandigheden maar kort in de woning of trek je er pas enige tijd na de aankoop in. De Belastingdienst kan dan ter discussie stellen of je daadwerkelijk van plan was om de woning duurzaam als hoofdverblijf te gebruiken.

Uit verschillende rechtszaken ontstaat het beeld dat de grens rond zes maanden ligt. Dit biedt geen zekerheid, maar het is wel verstandig om deze minimale periode aan te houden. Kun je niet aantonen dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf hebt gebruikt? Dan betaal je alsnog 8% overdrachtsbelasting, of 7% bij aankoop vanaf 2027.

Er zijn al meerdere rechtszaken geweest over de vraag of een koper van plan was om zelf in de woning te gaan wonen. Die liepen meestal ongunstig af voor de koper, waardoor alsnog het hogere tarief aan overdrachtsbelasting gold. Alleen als je kunt aantonen dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid, voorkom je dit. Het hoeft niet altijd een probleem te zijn als eerst iemand anders tijdelijk in de woning woont. Belangrijk is dat je bij de aankoop van plan bent om er daarna zelf te gaan wonen.

Koop je een appartement? Dan word je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Moet je bij de aankoop ook een last van de VvE overnemen, zoals een lening? Dan telt deze mee in de overnamesom. Hierdoor betaal je meer overdrachtsbelasting en loop je mogelijk de vrijstelling van overdrachtsbelasting mis.
Voor deze vrijstelling geldt een maximale woningwaarde van € 555.000 (2026). In 2027 stijgt deze grens naar € 615.000. Ligt de koopsom onder deze grens, maar kom je inclusief de overgenomen last erboven? Dan vervalt de vrijstelling.

Tip!
Houd bij de aankoop rekening met lasten van de VvE die je moet overnemen. Jouw aandeel in de reserves van de VvE verlaagt juist het bedrag waarover je overdrachtsbelasting betaalt. Dit kan daarom ook van invloed zijn op de vrijstelling.