Waarom en hoe bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van jouw bedrijfspand?

De WOZ-waarde van een bedrijfspand wordt gebruikt om bijvoorbeeld de onroerendezaakbelastingen, waterschapsheffingen en een aantal rijksbelastingen op te baseren. Denk in het laatste geval aan de inkomstenbelasting (zowel als het pand binnen een onderneming wordt gebruikt als wanneer het vanuit privé wordt verhuurd aan de eigen BV of aan een derde) en aan de vennootschapsbelasting.

De inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting kennen een beperking op de afschrijving van gebouwen. Ondernemers en bedrijven mogen bij de berekening van de fiscale winst niet verder afschrijven dan tot de bodemwaarde. Deze waarde is gekoppeld aan de WOZ-waarde. Een hogere WOZ-waarde leidt tot een hogere bodemwaarde en biedt dus minder mogelijkheden om af te schrijven.

Voor het beoordelen van de WOZ-waarde van jouw pand is het handig om gebruik te maken van het taxatieverslag dat je kosteloos bij de gemeente kunt opvragen. Dit verslag geeft inzicht in de totstandkoming van de WOZ-waarde. Het is belangrijk om na te gaan of er is uitgegaan van het juiste bouwjaar en oppervlakte, of de objectafbakening klopt en of voldoende rekening is gehouden met waardedrukkende factoren (zoals asbest en achterstallig onderhoud).

Beoordeel verder of er geen onderdelen in de waarde zijn opgenomen die inmiddels zijn gesloopt of verwijderd en of er geen onderdelen zijn meegenomen die vrijgesteld dienen te zijn, zoals cultuurgrond, bos of grond die bij een landgoed behoort.

Bedrijfspanden worden gewaardeerd op de marktwaarde of op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Wettelijk is bepaald dat de hoogste van die twee waarden de WOZ-waarde is. Voor bijzondere objecten, zoals schoolgebouwen, ziekenhuizen, sportcomplexen, kinderboerderijen en recreatie-objecten, worden jaarlijks taxatiewijzers opgesteld voor de WOZ-waardering.

Aan de hand daarvan kan de gemeente de vervangingswaarde bepalen. Bestudering van de aldus uitgevoerde taxaties kan aanknopingspunten opleveren voor het beoordelen van de WOZ-waarde en eventueel ook voor het bezwaar maken.

Bij de marktwaarde gaat het om de vrije verkoopwaarde van het pand, waarbij geen rekening wordt gehouden met hypotheken en andere zakelijke rechten. Vaak wordt gebruikgemaakt van de verkoopprijzen van vergelijkbare panden die blijken uit het kadaster, of van de huurwaarde.

Om de marktwaarde te bepalen wordt de huur vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Bij heel specifieke onroerende zaken die slecht met elkaar zijn te vergelijken en waarvan weinig koop- of huurgegevens bestaan, zoals horecaobjecten en hotels, probeert de gemeente aan de hand van de toekomstige inkomsten en uitgaven de waarde van het bedrijf te berekenen. Op basis hiervan wordt door middel van de discounted cashflowmethode de waarde van het object bepaald.

De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door uit te gaan van de herbouwwaarde van die zaak. Dit is het bedrag dat moet worden betaald om een vergelijkbaar nieuw object te bouwen. Vervolgens wordt er op die waarde afgeschreven.

In die afschrijving wordt de technische veroudering (ouderdom, verwachte levensduur, restwaarde) en de functionele veroudering (maatschappelijke behoefte, eventueel moderne bouwwijzen, bijzonder hoge gebruikskosten) van het pand tot uitdrukking gebracht. De afschrijving kan de WOZ-waarde behoorlijk drukken. Daarom is het belangrijk om te letten op de manier waarop de afschrijving is uitgevoerd.

Bij bedrijven kan er in bepaalde gevallen aanleiding zijn om de gecorrigeerde vervangingswaarde vast te stellen op de bedrijfswaarde van de onroerende zaak. Daarbij wordt rekening gehouden met de winstverwachtingen voor de toekomst. Ongunstige vooruitzichten komen tot uitdrukking in een lagere bedrijfswaarde.

Sommige sectoren hebben flink te lijden van de coronacrisis en de overheidsmaatregelen. Denk hierbij aan hotels, restaurants, winkels en sportclubs. Daarom is het belangrijk om WOZ-waarden van 2023 kritisch te bekijken. De peildatum voor de WOZ-beschikking 2023 is 1 januari 2022. Toen was er een harde lockdown en zorgden overheidsmaatregelen voor veel beperkingen voor de bedrijvigheid en voor de exploitatie van zakelijk vastgoed.

Hierdoor is de economische waarde van veel zakelijk vastgoed afgenomen, omdat deze waarde mede wordt bepaald door de exploitatie. In veel gevallen is die exploitatie sterk teruggelopen en verhuurders hebben vaak huurkortingen verstrekt. Dit behoort ook nog door te werken in de WOZ-waarden van 2023, al is niet altijd gemakkelijk te zeggen hoe groot het waardedrukkend effect precies moet zijn.

Corona-gerelateerde gronden voor bezwaar tegen de WOZ-waarde van zakelijk vastgoed zijn onder andere de verplichte sluiting door corona, de lagere bezettingsgraad van bedrijfspanden en de lagere huurprijzen om huurders te helpen overleven.

Sommige (delen van) niet-woningen, zoals (delen van) WOZ-objecten waarover de gemeente of het waterschap geen belasting heft, hoeven niet te worden gewaardeerd. Denk hierbij aan cultuurgrond die bedrijfsmatig wordt gebruikt binnen de land- en bosbouw, bossen, natuurterreinen die door een rechtspersoon worden beheerd, openbare land- en waterwegen en spoorbanen (inclusief viaducten, bruggen en tunnels).

Ook werktuigen die voor productieprocessen worden gebruikt, kunnen onder voorwaarden buiten de WOZ-waarde blijven. Namelijk als ze roerend zijn of zonder beschadiging van betekenis van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden. Verder geldt een vrijstelling voor kerken.