Verbouwen en inkomstenbelasting

Vanwege het lage rendement op spaartegoeden zijn de laatste jaren veel mensen met hun privé vermogen gaan beleggen in vastgoed. Dat loopt uiteen van verhuur tot verbouwen tot daadwerkelijke projectontwikkeling. Zeker als je zelf een beetje handig bent, lijkt het interessant zijn om een pand aan te schaffen, het flink te verbouwen, om het vervolgens te verkopen of te verhuren.
Architectuur kantoor 1

Box 1 of box 3?

Wat hierbij uit het oog wordt verloren is dat we in de inkomstenbelasting werken met het welbekende boxenstelsel en dat binnen dit stelsel vermogen kan verschuiven van de ene box naar de andere. Als spaargeld uit box 3 wordt aangewend voor wat men noemt ‘meer dan actief normaal vermogensbeheer’ is het gevolg dat vermogen verschuift naar box 1, waar inkomen wordt belast tegen het progressieve belastingtarief.

Als men persoonlijk de verbouwing uitvoert zal doorgaans sprake zijn van een dergelijke verschuiving. Maar ook als men de bouwwerkzaamheden uitbesteed maar wel allerlei andere zaken regelt, zoals gesprekken met de architect, het regelen van vergunningen, kan een overgang naar box 1 al snel optreden.

Als vervolgens na afronding wordt overgegaan tot verkoop moet in box 1 worden afgerekend over de gerealiseerde winst. Dat is vaak een aanzienlijke heffing. Gaat men verhuren dan is er een nog groter probleem want ook dan moet worden afgerekend in box 1! De verhuur maakt namelijk dat het pand vanuit box 1 weer overgaat naar box 3. Erg vervelend want op het tijdstip van afrekening is nog geen enkele huuropbrengst ontvangen.

Het voorgaande betekent dat het relevant is vooraf goed na te denken over de juridische structuur waarin dit soort werkzaamheden worden uitgevoerd. Regelmatig blijkt dat het aantrekkelijk kan zijn om de ontwikkeling te realiseren vanuit een B.V.

De toekomst van box 3

Bij een te maken keuze zal rekening moeten worden gehouden met de toekomst van ons inkomstenbelastingstelsel. Zoals iedereen ongetwijfeld weet zal er een nieuw systeem voor box 3 gaan komen. Het lijkt er steeds meer op dat dit het hele stelsel fundamenteel zal wijzigen, maar de exacte invulling is nog niet bekend.

Vooralsnog is aangegeven dat men in de toekomst zowel werkelijke huuropbrengsten als jaarlijkse waardemutaties in de heffing wil gaan betrekken. In samenhang met de voorstellen die er liggen omtrent regulering van de private verhuur van woningen zal dit heel veel gevolgen hebben voor vastgoedbeleggers.

Omzetbelasting

Ten slotte zien we in de praktijk ook dat in dit soort trajecten vaak te weinig aandacht is voor de omzetbelasting. Ook dat kan tot vervelende consequenties leiden.

Al met al is het dus zaak om je vooraf heel goed te laten informeren. Dat voorkomt verrassingen.

Neem contact op

Contact

Bert Hendriks
mr. Bert Hendriks

Belastingadviseur

+31 (0)88 2021 507

Deel dit artikel