Tweede Kamer akkoord met nieuwe box 3-wetten vanaf 2028

De kernwijziging is eenvoudig: box 3 gaat van een systeem gebaseerd op forfaitaire rendementen naar belasting op werkelijk rendement. 

Box 3 belasting 2028 wordt geheven over het rendement dat daadwerkelijk is behaald. Dat kan gaan om:

• Rente op spaargeld
• Dividend
• Huurinkomsten
• Verkoopresultaat van beleggingen of vastgoed

Kosten zijn aftrekbaar. Hierbij kan gedacht worden aan bankkosten, rentelasten en onderhoudskosten voor vastgoed. 

Bijzonder aan het wetsvoorstel is dat naast het daadwerkelijk ontvangen rendement ook het ongerealiseerde rendement belast wordt. Een voorbeeld is de waardestijging van aandelen die niet verkocht zijn. Voor vastgoed en aandelen in start-ups en scale-ups geldt een uitzondering. 

Er is veel kritiek op deze ‘vermogensaanwasbelasting’. De nieuwe coalitie heeft al aangegeven dit punt te willen wijzigen. De Tweede Kamer heeft de nieuwe regering daarbij opgedragen om uiterlijk bij het Belastingplan 2029 een concreet voorstel hiervoor te presenteren.

Voor vastgoed in box 3 gaat vanaf 2028 een aparte regeling gelden. Dit geldt onder andere voor een tweede woning, vakantiewoning of verhuurd pand. Het stelsel voor vastgoed maakt onderscheid tussen drie situaties:

1. Pand is minimaal 90% van het jaar verhuurd
   De werkelijke huurinkomsten worden belast. Kosten en lasten, waaronder onderhoud en financieringskosten, mogen hierbij worden afgetrokken.
2. Pand wordt helemaal niet verhuurd
   Er wordt niet gekeken naar werkelijke huurinkomsten, maar een forfaitaire bijtelling. Deze bedraagt 3,35% van de WOZ-waarde van de woning. Ook hier mogen kosten en lasten afgetrokken worden.
3. Pand is minder dan 90% van het jaar verhuurd
   Het hoogste van de volgende twee bedragen wordt belast:
   - De forfaitaire bijtelling (3,35% van de WOZ-waarde).
   - De werkelijke huurinkomsten minus kosten en lasten.

Waardestijging pas belast bij verkoop
Vastgoed is uitgezonderd van de vermogensaanwasbelasting. Waardestijgingen en -dalingen worden dus pas belast op het moment dat het pand wordt verkocht. Kosten van verbouwing of verbetering zijn niet direct aftrekbaar. Deze verhogen de aankoopwaarde van het pand en worden pas verrekend bij verkoop.

Deze dynamiek vraagt om een andere manier van plannen. Het is daarom verstandig om al in 2026 en 2027 te kijken naar financieringsstructuren, aflossingsschema’s en het overall rendement op de portefeuille.

De verwachting is dat één uniform tarief gaat gelden in box 3 dat niet veel zal afwijken van het huidige tarief van 36%.

In het nieuwe box 3‑stelsel op basis van werkelijk rendement verdwijnt het huidige heffingsvrij vermogen. In plaats daarvan wordt gewerkt met een heffingsvrije drempel. In het wetsvoorstel is de eerste € 1.800 aan rendement (€ 3.600 voor fiscale partners) vrijgesteld. Dit voorkomt dat belasting verschuldigd is bij kleine vermogens of lage rendementen.

Hoewel de definitieve wetgeving nog door de Eerste Kamer moet worden goedgekeurd, is het verstandig om tijdig voor te bereiden. Dit kan alvast gedaan worden door:

1. Het vermogen in kaart te brengen
   Krijg inzicht in de samenstelling van het vermogen en mogelijke schommelingen in rendement.
2. Het historische rendement te analyseren
   Voorkom verassingen en krijg een eerste indicatie van de mogelijke belastingdruk in 2028.
3. Het vastgoedbezit te evalueren
   Maak inzichtelijk hoe verhuurvorm, waardegroei en financiering invloed hebben binnen het nieuwe stelsel.
4. De beleggingsstrategie te herzien
   Beleggen wordt directer belast op basis van resultaat. Dat kan vragen om een andere spreiding of risicohouding.
5. Na te denken over de timing van transacties
   Krijg inzicht in de fiscale voordelen van aankoop, verkoop en/of herstructurering in 2026 en 2027.