Belangrijke gevolgen van vastgoedtransformatie voor de btw

Om te toetsen of sprake is van in wezen nieuwbouw is in eerdere rechtspraak gekeken naar wijzigingen aan:

• Het uiterlijk van het pand; welke verandering heeft de buitenkant ondergaan?
• De bouwkundige constructie; welke veranderingen zijn er in de bouwkundige constructie, zoals de funderingen of draagmuren.
• De functie van het gebouw; op welke manier is de functie van het gebouw veranderd?
• De grootte van de investeringen; hoe verhoudt de investering zich tot de aankoopprijs en verkoopprijs?

Recent heeft een rechter in het belang van de rechtszekerheid gevraagd aan de Hoge Raad welke criterium of welke criteria doorslaggevend zijn. Vooralsnog denken wij dat met name de veranderingen aan de bouwkundige constructie bepalend zijn. De overige criteria zijn slechts aanwijzingen om te bepalen of sprake is van in wezen nieuwbouw. De praktijk en ook wijzelf kijken uit naar de reactie van de Hoge Raad op de gestelde vragen en hopen dat dit de voor de praktijk gewenste duidelijkheid gaat verschaffen.

Het financieel belang van de vraag of er na transformatie sprake is van nieuwbouw voor de btw, is groot. Want als de verbouwing van een bestaand pand leidt tot nieuwbouw voor de btw, dan is de verkoop belast met 21% btw en de verkrijging is dan vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting. Leidt de verbouwing niet tot nieuwbouw voor de btw, dan is de verkoop vrijgesteld van btw en is de verkrijging wel belast met overdrachtsbelasting. Het tarief voor de overdrachtsbelasting van een woning is 2% en van een niet-woning 8%.

De btw en de overdrachtsbelasting zijn transactiebelastingen. Dat betekent dat na de transactie, de gevolgen voor de btw en de overdrachtsbelasting vaststaan. Daarom is het belangrijk om voordat een transactie wordt gedaan, al rekening te houden met deze aspecten. Zo kan het bijvoorbeeld, afhankelijk van het beoogde eindgebruik en de aard van de verbouwing, voordeliger zijn om eerst de bestaande opstal te leveren en dan te verbouwen, of juist andersom.

Neem het volgende voorbeeld. Een bestaand kantoorpand heeft een kostprijs van €2.000.000. De verbouwing naar appartementen kost €3.000.000, waarna een belegger het gaar verhuren als woonruimte. Door constructieaanpassingen is er sprake van in wezen nieuwbouw. De belegger heeft dan twee opties:

• Koop-/aanneemovereenkomst als nieuwbouw voor €5.000.000, exclusief btw.
• Gescheiden koop- en aanneemovereenkomst. Eerst wordt het kantoorpand aangekocht voor €2.000.000 kosten koper. Daarna wordt het verbouwd voor €3.000.000 exclusief btw.

Financiële gevolgen situatie 1

De belegger betaalt €1.050.000 btw (21% over €5.000.000). Deze btw is niet aftrekbaar vanwege van btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte en vanwege de nieuwbouw heeft hij recht op een vrijstelling overdrachtsbelasting.

Financiële gevolgen situatie 2

De belegger betaalt €160.000 overdrachtsbelasting (8% over de aankoop van €2.000.000). Daarnaast betaalt de belegger €630.000 aan btw (21% over de verbouwing van €3.000.000). Deze btw is niet aftrekbaar vanwege de van btw-vrijgestelde verhuur van woonruimte.

Financieel verschil situatie 1 en 2

De btw-kostenpost voor de belegger is in de eerste situatie €1.050.000 en in de tweede situatie €790.000. Het verschil is €260.000. Dit is uiteraard een sterk vereenvoudigd voorbeeld, gericht op btw en overdrachtsbelasting. Maar het geeft wel duidelijk aan dat vooraf plannen financieel voordelig kan zijn. Er zijn vele andere mogelijkheden denkbaar, afhankelijk van de situatie.