Investering in Oostenrijk: de belangrijkste belastingheffingen

Sta jij op het punt om een vakantiewoning in Oostenrijk aan te schaffen en ben je voornemens om deze woning te verhuren? Dit heeft gevolgen voor zowel de belastingheffing in Nederland, als in Oostenrijk! Het is van uitermate belang om je goed voor te (laten) lichten.
Vakantiehuis in Oostenrijk

Onderstaand zetten wij de belangrijkste fiscale consequenties op een rijtje. Hierbij beperken wij ons tot de fiscale consequenties in Oostenrijk met betrekking tot:

  • Omzetbelasting
  • Inkomstenbelasting
  • (Un)beschränkte Steuerpflicht -> (On)beperkte belastingplicht
  • Tarieven Oostenrijkse inkomstenbelasting
  • Gevolgen voor de btw bij verkoop woning
  • Verkoop Oostenrijke woning wordt belast met ‘Immobilienertragsteuer’
  • Oprichting Kommanditgeselllschaft (KG) om fiscaal voordeel te behalen
  • Voorwaarden oprichting KG

Omzetbelasting

Wanneer je een vakantiewoning in Oostenrijk aanschaft en deze gaat verhuren, word je in Oostenrijk onder voorwaarden als ondernemer voor de omzetbelasting (btw) aangemerkt. Over de huurinkomsten dient btw afgedragen te worden. Het hiervoor geldende tarief bedraagt 20% (daarnaast is er een verlaagd tarief van 13% dit tarief geldt echter enkel bij directe verhuur aan een eindgebruiker). De verschuldigde belasting mag verrekend worden met de btw op de gemaakte kosten. De uiteindelijk te betalen btw dient ieder kwartaal door middel van een btw-aangifte aan de Oostenrijkse fiscus te worden afgedragen.

Let op: over een periode van 20 jaar gezien dient er met de verhuur winst te worden behaald. Indien dit niet het geval is, ziet de Oostenrijkse fiscus de verhuur van jouw vakantiewoning als liefhebberij. In dit geval heeft de totaal in aftrek gebrachte voorbelasting volgens de fiscus ten onrechte plaatsgevonden en vindt herziening plaats. De bij de aankoop van de vakantiewoning afgetrokken voorbelasting dient dan te worden terugbetaald.

Inkomstenbelasting

De belastingheffing over jouw vakantiewoning voor de inkomstenbelasting is op grond van het belastingverdrag Nederland-Oostenrijk aan Oostenrijk toegewezen. Je moet daarom in Oostenrijk een aangifte inkomstenbelasting indienen. In de praktijk betekent dit, dat er aan het eind van een kalenderjaar een winst- en verliesrekening dient te worden opgesteld. Huurinkomsten worden, na aftrek van kosten (zoals provisiekosten van een verhuurbemiddelingsbureau en bedrijfs- en afschrijvingskosten) belast. Financieringskosten voor de aankoop van de vakantiewoning zijn volledig aftrekbaar en verlagen de te betalen inkomstenbelasting in Oostenrijk. In de praktijk wordt echter geadviseerd maximaal 50 - 60% van de aankoopwaarde van een vakantiewoning te financieren, om het gevaar van liefhebberij te beperken.

(Un)Beschränkte steuerpflicht -> (On)beperkte belastingplicht

Een buitenlands belastingplichtige heeft recht op een belastingvrije som van € 2.126 (tot 2022: € 2.000) per jaar. Dit betekent, dat over de eerste € 2.126 aan huurinkomsten in Oostenrijk geen belasting hoeft te worden betaald.

Meerdere eigenaren
Zijn er meerdere eigenaren, dan wordt het positieve resultaat uit de verhuur onder de eigenaren verdeeld. Alle eigenaren hebben recht op een belastingvrije som van € 2.126 per persoon (tot 2022: € 2.000). Door een vakantiewoning met meerdere personen aan te schaffen kan worden bereikt dat de verhuurinkomsten volledig, of grotendeels onder de belastingvrije som vallen en er geen inkomstenbelasting verschuldigd is (hierover verderop meer).

Tarieven Oostenrijkse inkomstenbelasting

Bedragen de huurinkomsten meer dan de belastingvrije som(men), dan wordt het meerdere belast met inkomstenbelasting. Hieronder zie je een overzicht aan van de tarieven in de Oostenrijkse inkomstenbelasting (2023):

  • Onbeperkte belastingplicht
  • 0
  • 11.693
  • 19.134
  • 32.075
  • 62.080
  • 93.120
  • 11.693
  • 19.134
  • 32.075
  • 62.080
  • 93.120
  • bis 1. Mio.
  • 0,00%
  • 25,00%
  • 30,00%
  • 41,00%
  • 48,00%
  • 50,00%
  • Beperkte belastingplicht
  • 0
  • 2.126
  • 9.567
  • 22.508
  • 52.513
  • 83.553
  • 2.126
  • 9.567
  • 22.508
  • 52.513
  • 83.553
  • 990.433
  • 0,00%
  • 25,00%
  • 30,00%
  • 41,00%
  • 48,00%
  • 50,00%

Gevolgen voor de BTW bij verkoop woning

Ga je over tot verkoop van jouw vakantiewoning? Je hebt dan de mogelijkheid om het onroerend goed met, of zonder btw te verkopen. Verkoop je de woning met btw? Dan heeft dit geen gevolgen voor de genoten voorbelasting. Verkoop je de woning zonder btw? Wanneer de verkoop binnen een periode van 20 jaar plaatsvindt, zal er een herziening van de genoten voorbelasting plaatsvinden. Mogelijkerwijs dien je een deel van de destijds genoten voorbelasting terug te betalen. Informeer je daarom goed over de financiële gevolgen van de verkoop van jouw vakantiewoning!

Verkoop Oostenrijkse woning wordt belast met 'Immobilienertragsteuer'

Wanneer de vakantiewoning met winst wordt verkocht, oftewel de verkoopwaarde overtreft de boekwaarde van het onroerend goed, dan wordt de boekwinst belast met Oostenrijkse “Immobilienertragsteuer”. Deze belasting bedraagt 30% en geldt zowel voor verhuurde vakantiewoningen, als vakantiewoningen in eigen gebruik.

Oprichting kommanditgesellschaft (KG) om fiscaal voordeel te behalen

Door de aankoop van een vakantiewoning met meerdere eigenaren, kan (mits wordt voldaan aan alle voorwaarden) gebruik worden gemaakt van een belastingvrije som van € 2.126 per persoon. Het oprichten van een KG is hiervoor een geschikte oplossing. Door het oprichten van een KG kan op een optimale manier fiscaal voordeel worden behaald waardoor er minder, of zelfs geen inkomstenbelasting over de verhuurinkomsten is verschuldigd.

Een KG (Kommanditgeselllschaft) is één van de belangrijkste ondernemingsvormen in Oostenrijk en vergelijkbaar met een Nederlandse maatschap. De KG bestaat uit ten minste één Komplementär (een algemeen vennoot met een onbeperkte aansprakelijkheid) en een Kommanditist (een vennoot met beperkte aansprakelijkheid). De aansprakelijkheid van deze Kommanditist is beperkt tot zijn, of haar financiële inbreng in de onderneming, een Komplementär is aansprakelijk met zijn gehele vermogen.

Meerdere aandeelhouders

Het is mogelijk om samen met je partner (en kinderen) een KG op te richten (dit kan ook met minderjarige kinderen, hiervoor is een verklaring van een Nederlandse rechtbank vereist). Alle familieleden krijgen hierbij aandelen in de KG en de KG wordt eigenaar van de vakantiewoning. Een KG kan worden opgericht door minimaal twee aandeelhouders.

Iedere aandeelhouder wordt belastingplichtig voor zijn, of haar deel van de winst en heeft recht op een belastingvrije som. De KG is zelf niet belastingplichtig.

Voorbeeld
Als er vier vennoten zijn, bestaat (onder voorwaarden) recht op een totale belastingvrije som van € 8.504 per jaar. Zijn de verhuuropbrengsten hoger dan € 8.504, dan wordt dit belast met inkomstenbelasting. Iedere vennoot dient jaarlijks een aangifte inkomstenbelasting in te dienen.

Voorwaarden oprichting KG

Oprichting van een KG dient plaats te vinden door een Oostenrijkse notaris. De KG moet worden ingeschreven in de Oostenrijkse Handelskammer (vergelijkbaar met de Nederlandse Kamer van Koophandel). Een adres in Oostenrijk is vereist en daarnaast dient de KG te beschikken over een gevolmachtigde (dit kan de Oostenrijkse notaris zijn). De oprichtingskosten bedragen tussen de € 1.500 en € 2.500. Deze kosten zijn echter minimaal als je je bedenkt welke fiscale voordelen je in de toekomst jaarlijks kunt behalen.

Ons advies

Wanneer je overweegt een vakantiewoning in Oostenrijk aan te schaffen, laat je dan goed voorlichten over de (fiscale) consequenties in Nederland én in Oostenrijk. Door vooraf advies in te winnen kun je belasting besparen en onnodige kosten vermijden. Indien gewenst kunnen de belastingadviseurs van Moore MKW de consequenties in jouw persoonlijke situatie in kaart brengen.

Meer weten?

Wil je meer informatie naar aanleiding van dit artikel? Neem contact op met onze adviseurs: Harold Oude Smeijers en Mariëlle Kisfeld-Mommer.

Neem contact op.

Contact

Mr. Drs. Harold Oude Smeijers
mr. drs. Harold Oude Smeijers

Partner belastingadvies

+31 (0)54 121 74 27

Marielle Kisfeld-Mommer - KroeseWevers
mr. Marielle Kisfeld-Mommer RB

Belastingadviseur

+31 (0)54 121 74 09

Deel dit artikel