Btw-aspecten bij verhuur van jouw vakantiewoning in Nederland: verhuur kan leiden tot belangrijke fiscale voordelen

Veel mensen die in Nederland een vakantiewoning kopen, kiezen ervoor om hun vakantiewoning een deel van het jaar te verhuren aan derden. Niet alleen zorgt de verhuur hiervan mogelijk voor een leuke opbrengst, maar ook kan de verhuur leiden tot belangrijke fiscale voordelen. Zo is het bijvoorbeeld mooi meegenomen wanneer je, geheel of deels, 21% btw kunt besparen op de aanschaf en het onderhoud van de woning. Voor een btw-voordeel zijn verschillende opties mogelijk, maar er gelden ook enkele voorwaarden. Wij bespreken in dit artikel diverse mogelijkheden en hierbij behorende aandachtspunten.
btw_aspecten_bij_verhuur_van_jouw_vakantiewoning_in_Nederland

Ondernemer zijn voor de btw-heffing?

Om te voorkomen dat btw een kostenpost wordt, is het van belang dat jij jezelf kwalificeert als btw-ondernemer. Op basis van het Europese btw-systeem leidt de exploitatie van een vermogensbestanddeel, zoals een vakantiewoning, tot btw-ondernemerschap indien je als zelfstandige handelt en je duurzaam opbrengsten verkrijgt met de verhuur van de vakantiewoning. Als je btw-ondernemer bent, heb je in beginsel het recht om de btw over ingekochte goederen en diensten (zoals aanschaf en onderhoud) in aftrek te brengen. Dit is mogelijk voor zover je de vakantiewoning zakelijk gebruikt en btw-belast verhuurt.

Btw-belaste verhuur van vakantiewoningen

Op basis van de Nederlandse Wet op de omzetbelasting is de verhuur van onroerende zaken in principe vrijgesteld van btw-heffing. Op deze hoofdregel bestaat echter een belangrijke uitzondering. De verhuur van onroerende zaken is btw-belast indien het gaat om de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. De verhuur van vakantiewoningen voor korte periode is daarom btw-belast. Over deze verhuur is in Nederland het verlaagde btw-tarief van 9% verschuldigd.

Kleine ondernemersregeling

Natuurlijke personen én rechtspersonen die in Nederland wonen of zijn gevestigd kunnen gebruik maken van de kleine ondernemersregeling (KOR). De KOR leidt tot een algehele vrijstelling voor de btw-heffing. Dat betekent dat ondernemers onder de KOR geen volledige btw-administratie hoeven bij te houden en geen btw-aangiften hoeven in te dienen. Het betekent ook dat zij geen btw in rekening brengen aan hun afnemers. Een belangrijke keerzijde hiervan is dat met de KOR het recht op btw-aftrek vervalt.

Vermogensetikettering en privégebruik

Tegenover de verschuldigde 9% btw over de verhuur staat dat de btw over ingekochte goederen en diensten in aftrek mag worden gebracht voor zover de vakantiewoning:

a. zakelijk is geëtiketteerd; en

b. voor belaste verhuur wordt gebruikt.

Het bovenstaande betekent dat eigen gebruik (privégebruik) van de vakantiewoning de aftrek van btw over ingekochte goederen en diensten kan beperken. Wij merken tevens op dat, indien een vakantiewoning bij aanschaf voor een deel als privévermogen wordt geëtiketteerd, een btw-aftrek niet meer mogelijk is voor dat gedeelte. Ook niet indien het gedeelte dat als privévermogen is geëtiketteerd toch zakelijk wordt gebruikt. Een en ander is lastig aan te tonen in een situatie waarin sprake is van enkel de verhuur van een vakantiewoning.

Verschillende handelswijzen mogelijk voor de verhuur van de vakantiewoning

Als eigenaar van een vakantiewoning kun je jouw vakantiewoning op verschillende wijzen verhuren aan derden. Hieronder bespreken we de volgende twee opties:

  1. Volledige verhuur via een tussenpersoon, zoals een verhuur-organisatie, die op haar naam verhuurovereenkomsten sluit met de gasten.
  2. Vakantiewoning rechtstreeks te verhuren aan de gasten, zonder tussenkomst van een verhuurorganisatie

1. Volledige verhuur via een tussenpersoon
Je kunt ervoor kiezen om jouw vakantiewoning volledig te verhuren via een tussenpersoon, zoals een verhuurorganisatie, die op haar naam verhuurovereenkomsten sluit met de gasten. In dat geval verhuur je de vakantiewoning aan de tussenpersoon en verhuurt de tussenpersoon de woning vervolgens aan gasten. Voor beide verhuurtransacties geldt het btw-tarief van 9%. Wil je privé gebruik maken van jouw vakantiewoning, dan huur je jouw woning van de verhuurorganisatie. Hiervoor ben je aan de verhuurorganisatie een huur verschuldigd en zal de verhuurorganisatie doorgaans ook een commissie in rekening brengen. Het voordeel van de hierboven beschreven methode is dat je alle btw in aftrek kunt brengen. Daarnaast heb je niet de administratieve lasten die gepaard gaan met wijzigend gebruik in de btw-herzieningstermijn.

2. Verhuur zonder tussenkomt van een tussenpersoon
Een tweede mogelijkheid is om de vakantiewoning rechtstreeks te verhuren aan de gasten, zonder tussenkomst van een verhuurorganisatie. Je kunt de woning tevens voor privédoeleinden gaan gebruiken. Bij deze methode bestaat het gevaar dat indien de woning deels als privévermogen wordt geëtiketteerd, een btw-aftrek ten aanzien van het privégedeelte niet meer is toegestaan, ook niet indien het privégebruik in de toekomst vermindert. Het is in dat geval niet mogelijk om de btw (deels) te herzien. Ook is een btw-aftrek niet toegestaan voor zover de woning weliswaar zakelijk is geëtiketteerd, maar wordt gebruikt voor privédoeleinden.

Voorkeur type verhuur

Onze voorkeur gaat uit naar de eerste variant. Niet alleen geeft deze handelswijze meer flexibiliteit, maar ook kunnen op deze wijze administratieve lasten en risico’s op discussie met de Nederlandse Belastingdienst zo veel mogelijk worden beperkt.

Ga goed geïnformeerd van start

Verhuur van jouw vakantiewoning kan belangrijke voordelen hebben en je kunt de verhuur op verschillende manieren vormgeven. Aan deze voordelen kleven wel voorwaarden en het is van belang goed geïnformeerd van start te gaan. Ben je voornemens om te investeren in een vakantiewoning in Nederland en ben je benieuwd naar de fiscale ins en outs bij de verhuur, neem dan gerust contact met ons op.

Neem contact op.

Contact

Mr. Drs. Harold Oude Smeijers
mr. drs. Harold Oude Smeijers

Partner belastingadvies

+31 (0)54 121 74 27

Marielle Kisfeld-Mommer - KroeseWevers
mr. Marielle Kisfeld-Mommer RB

Belastingadviseur

+31 (0)54 121 74 09

Deel dit artikel