Eigenaren van vakantiewoningen; pas op met het toepassen van de KOR

De KOR kan worden toegepast door natuurlijke personen en rechtspersonen die in Nederland wonen of in Nederland zijn gevestigd. De regeling geldt niet indien men niet zelf in Nederland woont maar wel in Nederland een vakantiewoning heeft. Verder mag de totale omzet (exclusief btw) niet hoger zijn dan € 20.000 per kalenderjaar. De drempel geldt niet alleen voor de omzet uit de vakantiewoning(en) maar voor de totale omzet die als ondernemer in Nederland wordt gegenereerd.

Toepassen van de KOR heeft dus met name een voordeel omtrent de btw-administratie. Zolang je onder de omzetgrens van € 20.000 blijft, hoef je geen btw te berekenen aan jouw verhuurders. Doordat jij geen btw in rekening brengt, maar de verhuurprijs hetzelfde blijft, heb je een hoger resultaat. Echter, neem wel het volgende in overweging voordat je overgaat tot het toepassen van de KOR. In bepaalde gevallen is het juist niet voordelig om de KOR toe te passen.

• Indien jouw omzet binnen 1 kalenderjaar boven de € 20.000 stijgt, moet jij je direct afmelden voor de KOR. Alle leveringen en diensten die worden verricht na de overschrijding en omzet overschrijdende handeling vallen niet langer onder de vrijstelling. Vanaf dat moment ben jij weer btw-plichtig. Wanneer je bent afgemeld voor de KOR kun jij je pas na 3 jaar weer aanmelden.
• De KOR betekent dat de aftrek op voorbelasting vervalt. Dit is nadelig indien men juist verwacht onderhoud te verrichten aan de vakantiewoningen. De toepassing van de KOR zorgt er voor dat de btw op inkopen / investeringen niet meer aftrekbaar is. Verder dient men ervan bewust te zijn dat een vakantiewoning onder het verlaagde tarief van 9% btw valt. Bij de verhuur van vakantiewoningen is veelal sprake van aftrek van voorbelasting tegen het hoge tarief (21 % btw). Dit kan betekenen dat de te betalen btw lager is dan de aftrekbare btw. In zo’n geval is het verstandig om te toepassing van de KOR achterwege te laten. Is de te betalen btw hoger dan de aftrekbare btw, dan kan het verstandig zijn om te kiezen voor de KOR.
• Het toepassen van de KOR gevolgen hebben voor reeds in aftrek gebrachte btw. Bij aanschaf van de vakantiewoning (of ander nieuw gebouwd onroerend goed) dien jij aan te geven of de vakantiewoning gebruikt zal worden voor btw-belaste doeleinden. De btw die in rekening is gebracht kan worden dan teruggevraagd. Het nieuwe onroerend goed wordt voor de btw-heffing gedurende 9 jaren na het jaar van aanschaf gevolgd. Dit heet de btw-herzieningstermijn. Indien het btw-belaste gebruik wijzigt, dan zal de belastingdienst delen van de onterecht in aftrek gebrachte btw corrigeren. Door gebruik te maken van de KOR-regeling is er sprake van een sfeerovergang, en kan dus de regeling omtrent herzienings-btw gelden. Toepassen van de KOR kan dus nadelig uitpakken indien de herzieningsperiode nog loopt. Echter, indien de herziening als gevolg van toepassing van de KOR beneden het bedrag van € 500 blijft, ziet de belastingdienst af van herziening.

Je hebt een vakantiewoning met een huuropbrengst van € 15.000 per jaar. Deze vakantiewoning is aangeschaft voor € 250.000 en de omzetbelasting ad € 52.500 is volledig teruggevraagd. Over de verhuuropbrengsten dien je tegen het lage tarief van 9% btw af te dragen. Deze bedraagt € 1.350.

De af te dragen BTW is velen malen lager dan de BTW welke bij de aanschaf is teruggevraagd.

Ook indien je onderhoud pleegt van bijvoorbeeld € 20.000, kun je daarover tegen het hoge tarief ad 21% (€ 4.200) de BTW in aftrek brengen. In dit geval is het dus voordeliger om geen KOR toe te passen omdat jij juist belastingvoordeel heeft bij het zijn van ondernemer doordat je btw in aftrek mag brengen.