Vakantiehuis in Oostenrijk: zo zit het met de btw en belasting op verhuurinkomsten

Vragen die ons bij Moore MKW vaak gesteld worden zijn: hoe het zit met het terugvragen van de btw in Oostenrijk? Zijn de verhuurinkomsten belast met omzetbelasting? Waar moet ik rekening mee houden in de aangifte inkomstenbelasting als ik verhuurinkomsten heb uit mijn vakantiehuis in Oostenrijk? In dit artikel gaan we in op deze veelgestelde vragen.

Kan ik de Oostenrijkse btw op mijn vakantiewoning terugvragen?

Wanneer je de woning niet voor verhuur aanbiedt, dan kun je geen aanspraak maken op btw-teruggave. Maar als je een nieuwe vakantiewoning koopt in Oostenrijk, ontkom je er waarschijnlijk niet aan om jouw huis te verhuren. Voor veel nieuwbouwprojecten in populaire gebieden geldt namelijk dat de burgemeesters alleen nog een bouwvergunning afgeven in combinatie met een verhuurplicht.

De verhuur draagt namelijk bij aan de levendigheid in het Oostenrijkse dorp: toeristen geven geld uit bij de skiliften en in de restaurants en ze betalen ook nog eens toeristenbelasting.

Wanneer je jouw vakantiewoning voor verhuur aanbiedt, dan kun je een btw-nummer aanvragen bij het Oostenrijkse Finanzamt. Op dat moment word je beschouwd als ondernemer en kun je de btw over de aankoopprijs terugvragen. Wij adviseren jou om dit te laten verzorgen door een Oostenrijkse Steuerberater (fiscalist).

Het Finanzamt stelt de volgende voorwaarden aan de btw-teruggave:

• De vakantiewoning moet minimaal 20 jaar lang verhuurd worden om het volledige btw-voordeel te behalen.
• De eigenaar van de vakantiewoning heeft geen recht op btw-voordeel over de periode van eigen gebruik van de woning. Dit wordt jaarlijks herzien op basis van het eigen gebruik ten opzichte van de werkelijk verhuurde weken.
• Over de periode dat de vakantiewoning in jouw bezit is geweest, moet fiscale winst gerealiseerd zijn. Anders beschouwd het Finanzamt het bezit als zogenaamde ‘Liebhaberei’ en dient de btw op de aankoopkosten terugbetaald te worden.

De gegenereerde huurinkomsten in Oostenrijk zijn belast met een tarief van 10% omzetbelasting. Indien jij als eigenaar jouw vakantiewoning zelfstandig verhuurt, draag je deze omzetbelasting als eigenaar zelf af.

Voor eigenaren die hun Oostenrijkse vakantiewoning hebben aangekocht en gebruik maken van een verhuurorganisatie, geldt dat de verhuurorganisatie deze 10% btw afdraagt. In dat geval ontvang je jouw huurinkomsten van de verhuurorganisatie, vermeerderd met 20% btw. Jij draagt als kleine ondernemer vervolgens deze 20% btw weer af. Daardoor is er per saldo geen verschil ten opzichte van de eigenaren die zelfstandig verhuren.

Als de verhuur inkomsten van jouw Oostenrijkse woning boven de vrijstelling van € 2.000 per persoon per jaar uitkomen ben je buitenlands belastingplichtig. Jij bent dan verplicht om aangifte inkomstenbelasting te doen in Oostenrijk. Deze verplichting vervalt als deze grens van € 2.000 per persoon per jaar niet wordt overschreden. Op het moment dat je een aangiftebiljet van het Finanzamt ontvangt, moet er altijd aangifte gedaan worden, ook als je onder de grens blijft.

De te betalen inkomstenbelasting wordt berekend over de gerealiseerde fiscale winst over het verhuurresultaat. De fiscale winst wordt in Oostenrijk belast en valt onder de Oostenrijkse inkomstenbelasting. Er is geen belasting in Nederland verschuldigd over de verhuurinkomsten van jouw Oostenrijkse vakantiewoning. Of je in Oostenrijk inkomstenbelasting over jouw verhuurinkomsten moet afdragen is afhankelijk van verschillende factoren.

• De fiscale winst wordt berekend door de verhuuropbrengst te verminderen met een jaarlijkse fiscale afschrijving van 1,5% op het gebouw (excl. grondwaarde), jaarlijkse fiscale afschrijving van 10% op de inventaris van 10% en de rente die is betaald voor een eventuele hypotheek.
• EU-inwoners die in Oostenrijk verhuurinkomsten genereren worden aangemerkt als ‘Beschränkt Steuerpflichtig’ (beperkt belastingplichtig). Daarbij geldt een belastingvrijstelling van € 2.000 per persoon. Koop jij samen met jouw partner, dan heb jij voor jouw gezamenlijke woning een vrijstelling van € 4.000. Over het meerdere betaal je inkomstenbelasting volgens een progressief stelsel. In veel gevallen betekent dit dat je geen, of een gering bedrag aan inkomstenbelasting betaalt.
• Al met al blijkt in de praktijk dat wanneer je in het bezit bent van één vakantiewoning en jij dit samen met jouw/een partner heeft gekocht, je in veel gevallen geen, of maar beperkt inkomstenbelasting zult betalen.