Nieuwe btw-regels vastgoed: voorkom naheffingen en boetes

De staatssecretaris van Financiën heeft bij besluit van 12 december 2023, nr. 2023 – 26908 een herzien besluit vastgoed en btw gepubliceerd. Het is een veelomvattend besluit met de titel “Besluit onroerende zaken omzetbelasting”. Zorginstellingen verhuren vaak onroerende zaken of delen van onroerende zaken aan derden die bij hen in bezit zijn.

Vaak worden naast de verhuurprijs ook kosten in rekening gebracht voor nutsvoorzieningen en servicekosten. Voor die zorginstellingen is het in ieder geval relevant om kennis te nemen van de wijzigingen.

Waar komt het in het kort op neer. Onder het oude vastgoedbesluit werd ruwweg het standpunt ingenomen dat kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten bij de verhuur van woningen opgaan in de verhuur van de woningen. Dat wil zeggen dat de kosten van nutsvoorzieningen en servicekosten niet werden aangemerkt als zelfstandige prestaties.

Omdat de verhuur van woningen is vrijgesteld van btw waren de bijkomende kosten dat ook. De verhuurder heeft dan ook geen recht op aftrek van de btw op de extern ingekochte kosten. Voor commercieel vastgoed daarentegen was het standpunt dat nutsvoorzieningen en servicekosten zelfstandige prestaties waren naast de verhuurprijs.

Over deze kosten was dan in de meeste gevallen btw verschuldigd. De verhuurder heeft dan recht op aftrek van de inkoop btw over de externe inkoop van deze kosten.

Het onderscheid tussen verhuur van woningen en commercieel vastgoed is nu komen te vervallen. Leidend is nu of de huurder de leveranciers of dienstverrichters zelf kan kiezen en/of zelf kan beslissen in welke mate hij de goederen of diensten afneemt.

Als een zorginstelling nu een commerciële ruimte verhuurt en de huurder heeft op grond van de huurovereenkomst deze keuze al, dan verandert er niets. Als echter sprake is van btw vrijgestelde verhuur en er wordt bijvoorbeeld een forfaitair bedrag aan nutsvoorziening en servicekosten bij de huur in rekening gebracht, dan zal dit voortaan opgaan de van btw vrijgestelde verhuur.

Er bestaat dan geen recht op aftrek van inkoop btw en deze omzet kan niet langer als belastbare omzet worden meegenomen in de pro rata berekening.

Aan de andere kant is het zo dat als bijvoorbeeld een ouderenzorginstelling woonruimte verhuurt aan haar cliënten en de nutsvoorzieningen afzonderlijk in rekening worden gebracht, er mogelijk wel wat verandert. Wanneer de nutsvoorzieningen aan de hand van het werkelijke verbruik (en op basis van individuele tussenmeters) wordt afgerekend, lijkt voortaan wel sprake te zijn van een van de verhuurdienst te onderscheiden en daarmee btw-belaste prestatie.

Er bestaat in dit geval uiteraard wel (pro rata) recht op aftrek van inkoop btw en deze omzet kan als belastbare omzet worden meegenomen in de pro rata berekening.