Ferienimmobilie in den Niederlanden? Was Sie über die Steueränderungen ab 2026 wissen sollten

Ferienimmobilien werden in den Niederlanden in Box 3 besteuert. Am 24. Dezember 2021 urteilte der Oberste Gerichtshof der Niederlande, dass die Box-3-Besteuerung seit 2017 gegen europäisches Recht verstößt – dieses Urteil ist als Kerstarrest („Weihnachtsurteil“) bekannt. Als Reaktion darauf wurde die Besteuerung in Box 3 geändert. Demnach muss die zu entrichtende Steuer auf Grundlage der tatsächlichen Rendite berechnet werden.
Nach dem neuen System wird zwischen drei Kategorien unterschieden:

• Bankguthaben
• Kapitalanlagen und sonstige Vermögenswerte
• Schulden

Jeder Kategorie wurde ein anderer fiktiver Renditesatz zugewiesen. Für das Jahr 2025 gelten die folgenden fiktiven Renditen: 
 

Der Steuersatz im Jahr 2025 beträgt 36%.

Ist die tatsächliche Rendite niedriger als die fiktive Rendite, kann die tatsächliche Rendite als Ausgangspunkt angesetzt werden. Dazu muss das Formular „Opgaaf werkelijk rendement“ (Angabe der tatsächlichen Rendite) ausgefüllt werden.

Die tatsächliche Rendite setzt sich aus den erzielten Mieteinnahmen (tatsächliche direkte Rendite) und den Wertsteigerungen/Wertminderungen auf Grundlage des sogenannten WOZ-Werts, das heißt den Wert der Immobilie (indirekte tatsächliche Rendite), zusammen.

Im Jahr 2026 steigt die fiktive Rendite auf 7,78%.

Bis einschließlich 2025 wurde bei der Berechnung der tatsächlichen Rendite der Vorteil der Eigennutzung nicht berücksichtigt. Dies ändert sich ab dem Jahr 2026: Ab dann ist auch die Eigennutzung in die Berechnung einzubeziehen.

Bei der Ermittlung der tatsächlichen Rendite wird ein fiktiver Mietwert zugrunde gelegt. Dieser beträgt 5,06% des WOZ-Wertes des Ferienhauses beziehungsweise der Ferienwohnung. Wird die Ferienimmobilie zu mehr als 90% in dem Jahr vermietet, werden die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen berücksichtigt. Bei einer Vermietung von unter 90% wird entweder der höhere Betrag des fiktiven Mietwertes (5,06% des WOZ-Wertes) oder der Wert der tatsächlichen Mieteinnahmen angesetzt.

Für die Vermietung von Ferienimmobilien gilt bis zum Jahr 2025 der niedrige Steuersatz von 9%. Ab dem 1. Januar 2026 wird für die Erbringung von Beherbergungsdienstleistungen der Regelsteuersatz von 21% zugrunde gelegt.

Ab 2026 gilt zudem eine Berichtigungsfrist, wenn eine Ferienimmobilie renoviert wird. Sollte die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach der Renovierung verkauft werden oder nicht mehr für eine Vermietung zur Verfügung stehen, muss ein Teil der zurückgeforderten Mehrwertsteuer zurückgezahlt werden. Diese Berichtigungsfrist gilt nur, wenn die gesamten Renovierungskosten den Betrag von 30.000 € übersteigen.

Bei der Übertragung der Ferienimmobilie wird in den Niederlanden Grunderwerbsteuer fällig. Im Jahr 2026 wird dieser Steuersatz von 10,4% auf 8% sinken.